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主题:[原创]2016年湛江楼市风云录:涨与跌的忧愁 分析17年走势

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[原创]2016年湛江楼市风云录:涨与跌的忧愁 分析17年走势  发帖心情 Post By:2017/1/19 19:20:00 【只看该作者


    过去一年,湛江房价有人说涨了,有人说没涨,还没13年高。再看新闻说的湛江市房价均价7000多元一平,似乎真的没怎么涨?那湛江房价到底涨没涨?

    湛江工薪阶层在2016年,感受最深的数房价明显上涨。也许湛江楼市的高端住宅价格,对比前几年,并未有明显涨幅,目前还没有新商品房的价格高得过几年前的丽湾名邸。湛江房价均价统计本身,包含房价基数较低的雷州市、吴川市、坡头区、麻章区、遂溪县城、海东新区,这些地方拉低湛江房价均价,当前湛江房价均价带有一定迷惑性。

    但是面向主流工薪阶层的刚需楼层,却从15年的3800-5000元一平,涨至16年的6000几百-7000多元一平。实际上,核心市区已无低于5000元一平的房价。


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    2015年,湛江房价下跌,湛江楼市卖出2万套出头,以价换量,价跌量升。(3800-5000元一平的房价密集出现在这个特殊时期)
    2016年,湛江房价大涨,湛江楼市卖出比2015年多21%的商品房,和2015年不同,这次是量价齐升。

    湛江楼市怎么了?2015年,湛江楼市因为便宜而大卖。2016年又是谁支撑了湛江楼市。

    2016年,湛江市固定资产投资超过1500亿元。来自中央、省里的巨额投资砸在湛江这个小城市,目前湛江钢铁厂一期投产(二期尚未投产)、晨鸣纸业进入四期(前三期投产)、中科炼化刚刚开工,目前湛江的用工率大致是饱和状态的4-5成,用工趋近饱和状态可能出现在3-5年之后。

    诸如新机场、高铁西站、湛江港扩建等等,还有大大小小 数十个 其它大型配套项目处于开工、在建状态,尚未投产、投入运营(工作运营、运维人员没到位)。未来几年,湛江还将涌入更多的外来人口。

    此外,一二线楼市价格暴涨,逼得一部分湛江在外务工人员回湛江买房。这个趋势,在高铁通车之后,会更加明显。


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    2017年湛江房价走势如何?
    房价涨跌,往往有前兆。2015年房价大跌之前,湛江楼市销量大跌,最冷的时候,一个月成交几百套,且不是一个月冷淡,而是连续多个月持续低迷。最后逼得开发商以价换量。
    其中荣盛抛出6000多元一平的9号楼,而现在荣盛房价超过1万元一平。
    同样还有公园一号,15年5800-6000几百元一平,新的一期开盘,均价超过1万元一平。

    从16年下半年的湛江楼市销量,预判17年房价走势,上涨是大概率事件。尤其是在前面所说的大背景下。


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    湛江工薪阶层如何买房?
    房价上涨,最痛苦的莫过于湛江工薪阶层。尤其是在湛江的小城市,增收收入的手段很少。
    假设2017年湛江房价仍上涨,霞山、赤坎区域、开发区的非热门地段,仍有湛江本地房企开发的6000多元-7000多元这一价格区间的楼盘。
    这些价格相对低点的楼盘在2017年会慢慢上涨。
    以碧绿花园为例,2016年,慢慢从均价6000多涨到均价7200元一平。
    17年,工薪阶层请多注意6000多元-7000多元这个区间的刚需楼盘。


图片点击可在新窗口打开查看此主题相关图片如下:ss2 湛江商品房库存.jpg
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    湛江房价会不会跌?
    有这个可能性,如果大家看到湛江商品房住宅的月销量持续至少3个月跌破“1000套/每月”,湛江楼市是有大概率房价大跌。正如前面所说,房价涨跌,总有预兆,一段持续时间的楼市销量增减正是房价涨跌的重要征兆。



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  发帖心情 Post By:2017/1/19 19:20:00 【只看该作者

    简要点评湛江几个重要区域:

    开发区
    开发区因为CBD的万达商圈崛起,后期荣盛商业、广州湾大道补充,加上三帆商住板块、三星/荣基板块从侧面支撑,优势之大,大家已感受到。开发区的一大短板,中小学学位严重不足,且整体教学质量中等,并不优秀。

    霞山区
    因为临近东海岛,加上近年经济、财税增长乏力,老城区的活力在一点一点减去。诸如大运家园、银地东山这类楼盘,刚开盘没多久,卖6000多元-7000度元一平。也许霞山碧桂园、海天一色能稍微给霞山区提一下气,但改不了霞山区吃老本的大趋势。
霞山成熟的商业/医疗、整体较好教育仍是看点。

    赤坎区
    赤坎区情况比霞山区好,金沙湾一侧挨近开发区,并且赤坎区老城区往海田外延,未来将往调顺岛延伸。调顺岛的开发取决于调顺岛大桥。
    赤坎自身同样拥有成熟的商业/医疗、整体较好教育,有不少6000几百-7000几百元的楼盘。

    海东新区
    海东因为湛江一中分校区 今年在那建。湛江实验小学已开工。广医附院 分校 三甲医院也要在那边建,17年不出意外,即使在海湾大桥收费之下,海东房价仍然是上涨。海东是湛江除了东海岛之外的发展重中之重,大桥是制约海东发展的瓶颈,至少需要2座类似海湾大桥的大型桥梁。

    如果您是海东、坡头一侧的居民,现在海东还是价格洼地,请提早下手。投资不建议。由于1000多户3000多元一平的职工内购的申蓝宝邸住宅,拉低海东房价均价(5600元一平)。现在海东房价在5000大几百-8000元之间,主流在6000元左右一平。

    麻章区
    麻章区以五星广场、广弘、碧桂园城邦花园为转折点,房价往均价6000元一平奔去。这里 既有赤坎房价的蔓延原因,也有高铁、麻章挨近东海岛一侧且有丰富的土地资源 繁衍 轻工业发展、教育基地等多重原因推动麻章房价。
    麻章发展比较快,但它的势头、重要性仍不如海东新区。目前麻章房价已谈不上价格洼地,预测麻章房价将在6000元区间将维持1年多时间。18年 年中 高铁通车之后,麻章房价有 较大可能性 再提一个档次。
    麻章市民如有自住需求,请提早购买。投资需谨慎,不建议在麻章投资买房。



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房界漫游
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看楼主的文章,2017年湛江房价是看涨。但也应该考虑一下中国的楼市特殊性,是政策推动的。

去年年底开始,国家就加强了一、二线城市的调控,说不定今年还会继续收紧,在政策影响下,湛江房价也可能会跌哦。

加上湛江市的经济情况也不是特别理想,过高的房价没有经济的支持,也是维持不了多久的。

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乔北峰
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霞山污染会越来越严重的,还是有多远搬多远吧,我觉得坡头不错,土地多,规划好,以后发展潜力大。

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其实我感觉在湛江买房的外来人口还是挺多的,包括南油、部队,很大一部分购房者都是外地人。

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鼓吹房价上涨的人,十有八九是开发商的托!

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专业,好文

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说一些大家都不愿意听但又是事实的话,2016湛江房价的上涨只是刚刚开始。

2014年房价开始下跌,2015年房价触底开始反弹,这是最好的买房时机,但以后都不会再有了,因为从各项指标来看,看不到房价有任何下跌的可能性。

决定房价涨跌的不外乎是房子的供应和需求,以及影响这些供求的因素,2016年湛江成交的土地少得可怜,只有334万平方米,对比2015年大幅降低,甚至比2013年的357万方还要少;

土地供应少了自然房子就会减少,那需求呢?2016年成交23259套,增长21%,需求增加,供应减少,那只有一个结果,就是房价上涨。

再看下未来影响这些供求的因素,先看下经济基本面,湛江2016年gdp增长8.2%,高于全国平均水平,在台风摧毁严重的情况下还能保持高增长,说明购买力是很充足的。加上钢铁厂这些大项目开始投产,未来湛江经济看不到有任何下降的可能。

再看下未来政府会不会加大土地供应,这当然是不会的,2016年省级红头文件下来,给了各地级市房地产去库存的指标单,湛江政府开始大刀阔斧,降息、低首付、公积金利好等几板斧下来,湛江市2016年商品房一下子去库存49.5万平方米,政府执行能力强得可怕。“去库存”是国家级的战略及命令,短期之内不会有改变,为了乌纱帽和仕途,也同样看不到湛江政府有加大土地供应的可能。

最后看下湛江住宅的库存,一共16946套,只有2016年成交的72.8%,对比其他四线城市,库存动辄是年成交套数的4倍、5倍,湛江的库存其实并不多,不用一年时间就消化掉了。

需求在不断增加,供应在不断减少,库存剩余不多,在这种情况下,2017年湛江房价会继续上涨,而且现在湛江房价在这轮上涨周期中还是处于刚开始的位置。

湛江人民还是比较幸福的,现在一对年轻的情侣,凑个十几万给个首付,月供2千多就能解决住房问题,而且压力还不大,这种情况现在还比较常见,但是以后房价涨上去之后就会越来越少了。那些从不分析就整天在喊湛江房价太高而且会下跌的人,会成为最大的输家,说得对不对,两年后见分晓。

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  发帖心情 Post By:2017/2/3 11:32:00 【只看该作者

房价再涨就没法活了,政府应该出手压制一下房价才行!

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未来湛江的中心一定是 赤坎区的金沙湾,体育中心,开发区的乐金路。

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