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主题:北漂深入解读2018年湛江楼市的矛盾与趋势

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北漂深入解读2018年湛江楼市的矛盾与趋势  发帖心情 Post By:2018/9/29 12:46:00 【只看该作者

北漂深入解读2018年湛江楼市的矛盾与趋势

①湛江房价到底是涨还是跌?市区小涨,郊区县大涨
2018年过去快9个月,宏观看待今年湛江的房价走势,呈现市区温和小幅上涨;郊区县原本房价较低,有比较大的上涨空间,在今年上涨比较快。

②核心市区的土地供应严重不足
湛江目前有10余家上市大房企入驻,这类房企有比较好的银行贷款资质,可以从商业银行获得正常利率、或者稍高于正常利率的商业贷款。
但是很遗憾,湛江有十分强劲的经济后劲,目前湛江核心地价被严重低估,这也导致政府不愿意低价挂拍核心市区,造成核心市区的地块供应十分稀少,而上市大房企很难在核心市区拿地,部分进入湛江的上市大房企处于无项目的境地。
同时也应看到,湛江本地房企由于信用、资质问题,难以从银行获得贷款,从第三方以高利息获得借款,在当前建安成本大幅增加之下,加大楼市风险。


③为何房价数据到了某地级市领导的手里,却是跌的?
明明呈现湛江房价上涨,为何房价数据到某地级市领导的手里,却成了房价负增长。
其中的原因,从2017年11月份开始,由于市住建局对新房的网签数据、网签价格做了限制,开发商的开盘意愿降低,放慢建设速度,加上湛江今年多雨原因,市区尤其是核心市区(霞山/赤坎/老开发区)的楼盘新开盘少,核心市区的新房供应量少。
而郊区县的楼盘开盘较多,成了湛江市的新房销售主力,由于郊区县的房价介于6000-8000多一平,当纳入全市房价均价计算,拉低全市房价均价。
其次是原本库存较多的公寓,加上今年新盖的公寓上市比较多,开发商促销力度大,而公寓的价格集中在6600-9000多一平,这也在一定程度拉低全市房价均价。

注:9月份开盘的市区楼盘,横向环比2018年1月-2018年9月,呈现小幅上涨。


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④湛江楼市调控如履薄冰
湛江的经济底子薄弱,几个大工业目前只有造纸和钢铁投产,暂时还没有形成产业,对GDP拉动不明显。加上全省GDP挤压水分,湛江上半年的GDP增速已很难看,继续探底的后果,恐怕要先于房价大幅上涨所导致的住建部问责”。
面对国家层面对房价上涨的敏感,湛江楼市的调控比以往任何时候困难。
作为湛江楼市的调控主体---市住建局,通过行政手段压缩房价较高的核心市区新房供应,同时合理引导核心市区的房价小幅上涨;通过加大郊区县新房供应,推动价格较低的公寓去库存拉动销量,来稀释核心市区的高房价,做到整体湛江房价的调控,这无疑是成功的。


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⑤湛江楼市可以为刚需做些什么?
应该说市住建局在力推公寓去库存,有它的必要性和合理性,在一定程度缓解湛江刚需买不起房子。
房价较低、且户型较小(总价低)的公寓,比较适合刚需,但是公寓在功能上的缺失,尤其是商业电费、商业水费、天然气价格较贵,虽然市政府给湛江公寓赋予学区就学资格,但是就学资格等级较低,需要政府对公寓的功能做新的调整。
其次是政府是否可以要求住宅类楼盘,每栋楼提供40-60余平的一居室、精致小两居的商品房住宅,这类总价低的住宅,缓解市民对住宅的刚性需求。


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湛江的房价趋势:
湛江楼市的后续走势,面对不错的销售态势,核心市区的房地产开发商,他们的涨价意愿较为强烈,但是这些开发商也应从国家对楼市房价上涨的高度敏感,从大局出发,牺牲部分涨价空间。
否则房价大涨的后果,一定是湛江楼市进入实质性、大力度且公开化的限购限售调控,一旦公开化,意味着失去“掌握调控力度”的资格,以湛江的现有经济困难,无法承受,最后结果只能是双输。
郊区县房价经过本轮大涨之后,进入力度较大的调控视野,后续小幅上涨。
在国家层面的房价长效机制没形成之前,北漂本人深度希望湛江市区、郊区县的房价能合理上涨,这里头有非常大的难度,希望各方能有一个大家都能接受的结果。


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最后,说一下北漂对于房产税(又叫房地产税)、取消预售制度的看法。
①房产税真的能降房价?
房产税的本质在绝大多数人眼里,其实就是房价涨跌的问题。房价跌,房地产税减收是必然,并且连带土地价格下跌,土地难卖这些并发症,而房产税推出的初衷,是让地方政府增收。如果推出房产税,减少地方政府收入,首先就违背该政策的初衷,其次严重伤害地方政府利益。
实际上,房产税增收,只有一条途径,那就是房价上涨。这里指的上涨,必然是多个国家级房地产政策组成的房地产长效机制下的房价合理上涨。如果无法保证房价合理上涨,房产税推出之日,它的作用不亚于土地招挂拍制度

②取消预售制度
预售制度是一把双面刃,利弊均很大。
但是取消预售制度,同样利弊很大。如果实行现房制度,一套房子2-3年的建设周期,必然大幅加大房地产开发商的借贷周期和成本,羊毛出自羊身上,这笔帐最终还是转嫁到购房者身上。
原本开工到预售只要1年时间,实行现房制度之后,开工到出售需要2-3年时间,导致房屋供应量锐减。
一套房子一共57项税费,房屋供应量锐减,必将影响政府收入。其次是房屋建设周期延长,房地产开发商借贷成本大幅上身,地方政府卖地减少,严重影响地方政府的收入。
简单说,取消预售制度,对地方政府、房地产开发商、购房者都是严重伤害,只有对手里有两套或者多套房子的人最为有利。
其实还有一个严重后果,开发商为了缩短建设周期(减少借贷周期),拔苗助长。现在的碧桂园已经是例子,比如水泥没干,就直接盖上一层。
预售制度由于深切牵扯到各方利益,绝不是脑瓜子一拍就能轻易做得了决定。


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  发帖心情 Post By:2018/9/30 8:56:00 【只看该作者

北漂分析得比较客观,另外我想补充一点。大家感觉房价不断上涨,其实也和市面上推出的精装修的房子越来越多有关。

 

装修成本列入了房价之内之后,自然会觉得房价高了。

 

比如拿现在12000的精装房价格和之前的7、8千的毛坯房相比较,肯定会觉得现在房价高。但推精装是未来房地产的一个趋势,为了卖出好价格,开发商也乐意不断提高装修的标准,从而继续推动房价。


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  发帖心情 Post By:2018/9/30 9:02:00 【只看该作者

经济规律中,没有什么东西是只涨不跌的。湛江的房价也是一样,泡沫大的了,总有跌的一天。

 

 

万科房子5折甩卖,决定房价历史性时刻来了!

 

一叶而知深秋!对于中国楼市,这个“金九”分外尴尬;一夜之间,大家担心的降价,终究还是纷纷来了。这个9月,从一线的北京、上海、深圳,到二线杭州、西安,楼盘纷纷打折降价促销!

 

可就在4个月之前,也是在杭州,曾出现过万人抢房盛景;而极具戏剧性的西安楼市,从巅峰到低谷,只用了不到半年。秋风起,易水寒,偌大的房地产江湖,平静中透着不安,降价潮中暗流涌动;楼市的拐点在靠近,盛宴中斯裂的声音响了;楼市寒冬的转折点,正在兵临城下!这一次,是假摔还是真跌,只有时间才能给出答案!

 

但现实是,房价高的六大城市(北上广深杭鹭),已经全部掉头向下;而万科、某园、某大等房企,都在跟时间赛跑,纷纷打折甩卖,全在比拼谁跑得快。

 

9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万。房企直接5折甩卖房子,而且是厦门这种热门城市,消息一出,让整个地产圈都炸了!

 

厦门的房价,除了北上深谁也不服,一直是国内最高的城市之一!虽然今年以来,二手房也在回调,但新房一直扛着不动。但现在,终于有房企扛不住,开始带头降价;而且这家房企是万科,行业的带头大哥,这无疑具有风向标意义!万科都先跑了,其他房企还能扛得住吗?万科这次的降价,堪称血腥,不但不玩套路,而且直接就降40%,这一刀坎下去,厦门楼市怕是要地震了,万科为啥要这么搞?

 

因为厦门房价有价无市,二手房已经跌了20%多;新房降20%剂量远远不够,必须下狠手,购房者才会买单。据说万科这次降价,效果立竿见影,这次总共拿出来107套,已经卖出去70套。万科这个楼盘,是2016年拍卖竞得,楼面地价2.2万/平米,现在卖这个价,亏是不用亏的,但已经没多大赚头。

 

万科自己是全身而退了,但这两年在厦门高价拿地的房企,真正的苦日子要来了!


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另外,坡头的凯旋湾打出广告:最后9席,一口价8800元

 


和之前开的1万多价格相比,已经有20%多的跌幅了。只要ZF再抓严一点,明年湛江房价出现50%跌幅是有可能的。

 

 


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  发帖心情 Post By:2018/10/1 16:17:00 【只看该作者

短期看跌、长线看涨,现在觉得1万、2万、3万.....是天价,但是,放在10年、20年的维度看,现价也许就是地板价,因为,货币的总趋势是贬值的,工资的总趋势是上涨的放眼历史、放眼世界,没有例外唯一能影响房价的是经济,如果湛江经济一蹶不振、人口流失,那么房价就很难再展雄风,湛江就成为一个被边缘化的死城,但,这可能吗?世界上的死城有几个?

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  发帖心情 Post By:2018/10/2 11:22:00 【只看该作者

实体经济明显下行,全国楼市寒意阵阵,湛江楼市能独善其身?

               


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  发帖心情 Post By:2018/10/7 15:16:00 【只看该作者

我也觉得湛江的房价已经太高,脱离实际消费水平了。

 

这样盲目的高房价,支撑不了多久的。


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  发帖心情 Post By:2018/10/8 0:21:00 【只看该作者

      房地产对湛江市容市貌、城市绿化的贡献是有目共睹的,房地产飙升的这几年,也是湛江城市建设变化最大的几年,可以说,没有房地产,就没有现在美丽的金沙湾、就没有现在四通八达、绿树成荫的交通主支干道,以前,逢年过节,大家挤破头往湖光岩、海滨公园等屈指可数的所谓景区休闲游玩,现在,住宅小区就是唾手可及的公园,市民的生活质量大幅提高,以前,开发区是一片鸟不拉屎的城市盲肠,如今,随着一片片新楼盘拔地而起,开发区正日益成为湛江活力的象征、正成为湛江的一张名片。
      我估计,明年的房价大概率会滞涨甚至小幅下跌,不可能跌20%以上,幻想房价下跌50%、跌到白菜价是不现实的首先,是政策不允许,稳经济、稳金融,保持经济平稳增长是永恒的主题,房价大幅下跌,必然导致GDP急剧下滑、破坏金融稳定、甚至产生金融危机;其次,是民生不允许,房价高,市民大不了不买、继续住原来的步梯房、房改房、自建房,我相信湛江本地人99%都有房住,不买新房对市民的生活没影响,影响的只是心理(看见漂亮的新楼盘,买不起心里不舒服),而如果房价大幅下跌,对民生的影响就大了:房价大幅下跌,房企的利润就大幅缩水甚至亏损,必然导致财政收入减少,靠财政发工资的公务员的工资收入就必然大幅缩水、甚至发不出工资,以湛江当前的经济情况看,公务员、事业单位职工构成湛江最大的工薪阶层,他们收入的下降,必然影响消费,必然连带影响湛江的经济发展;第三,是经济不允许,房地产业对于湛江来说是支柱产业,如果房地产崩盘,必然导致靠房地产养家糊口的房地产中介、建材、装修等行业大面积失业,从而影响社会稳定。第四,是成本不允许,我们计算一套房成本的时候,眼睛只是盯着这套房的水电、土地、建筑成本,实际上,一个楼盘的建筑成本往往还包括小区绿化、幼儿园、学校、门前道路建设和绿化等附带成本,更何况建筑材料、工人工资都在涨,开发一个楼盘的成本必然是越来越高。但是,如果房地产继续维持现在的高位或者继续上涨,那么,房地产实际成交量必然会萎缩,同样也会严重影响金融、民生、经济。
     所以,我认为:湛江的房价大概率是短线到头了,明年开始进入滞涨、小幅下跌阶段,以时间换空间,5年、10年后,当市民的工资收入、储蓄存款、公积金累计到一定程度后,再进入新的上涨周期。这就是“短期看跌、长线看涨”




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我觉得湛江的房价已经上涨空间不大了。

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关于2018年楼市,我想大家认清一个问题,就是房价到底是依靠什么在支撑?——市场,还是市场。买方市场和卖房市场大家应该都懂,分别导致什么样的经济需求大家也明白。所谓政策压制,都是不同的市场需求出现的结果后的产物,有一定的影响性,但只是暂时的,都说是政策了,那就是可以随时变动,只是政策的制定方在观望市场数据变动,市场数据稳下来,政策可以继续实施,市场数据有托底的趋势,政策就又往利好变动。其实都是人为的,真正的市场是造不出来的,2017年下半年楼市的利好,当时的市场的主体是卖方,买方需求量大,也就导致了房价上升,政策利好只是一方面影响因素,但不是决定性因素。而为什么买方需求量大,这和一、二线城市政策影响有关。

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